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旧房及建筑物(土地使用权)转让计征土地增值税争议案浅析及其思考
发布时间:2019-06-14    稿件来源:    【字体大小: 】浏览次数:

  【案情简介】

  某市办税大厅受理朱某土地(国有土地使用权)转让涉税事项, 200912月该土地从国土部门取得,面积为262.85平方米,20177月发生转让,纳税人能提供契税缴款凭证,同时提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告,但却无法提供支付给国土部门的土地出让金收据,其转让土地应缴纳的土地增值税,该如何征收,税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

  【调查与处理】

  针对纳税人提供的资料及其实际情况,办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时,积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是:根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告,用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额,从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%,然后进行核定征收。

  【法律分析】

  1、旧房及建筑物(土地使用权)转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

  土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的,土地增值税的纳税义务人是卖房人,按照上述税收政策规定,目前对于旧房及建筑物(国有土地使用权)转让的土地增值税,实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法:

  方法一:适用财税字【199548号文件规定,纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算:增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

  1)旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

  方法二:适用财税[2006]21号第二条规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务机关确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

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